Ups: Kündigung des Mietvertrages wegen Verzug des Jobcenters…

Beziehern von ALG II oder – im aktuellen Jargon – den Kunden des Jobcenters werden Leistung für den Bedarf von Unterkunft und Heizung gewährt.

Ob die Auszahlung direkt an den Kunden oder den Vermieter erfolgt orientiert sich an § 22 VII SGB II. Hier heißt es in Satz 2:

„Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. „

Mit der Frage, ob der Kunde des Jobcenters in Verzug gerät, falls die Zahlung durch das Jobcenter „nicht sichergestellt“ ist und der Vermieter dem Kunden nunmehr die Wohnung kündigt, durfte sich in der Berufungsinstanz das LG Berlin (Urteil vom LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2014, 67 S 94/14) beschäftigen.

In dem entschiedenen Fall hatte das Jobcenter aufgrund eines Fehlers die Zahlung zweier Monatsmieten vergessen. Der Kunde und Mieter erhielt hiervon erst mit Zustellung der Klageschrift Kenntnis.

Das Amtsgericht Mitte (Urteil vom 11. Februar 2014, Az: 5 C 596/12) fand die Kündigung durch den Vermieter aus wichtigem Grund (§ 543 II S.1 Nr. 3 b BGB) in Ordnung und rechnete den Verzug des Jobcenters dem Kunden zu.

Hiervon hielt das Landgericht weniger.

Es entschied, dass der Mieter und Kunde des Jobcenters erst in Verzug gerät, wenn er das Ausbleiben von Zahlungen des Jobcenters gekannt hatte oder hätte kennen müssen.

Für die Nachfrage des Mieters beim Jobcenter, um die Gründe für das Ausbleiben der Mietzahlung(en) zu ergründen oder diese zu veranlassen, hält das Landgericht eine Frist von mindestens einem Monat für notwendig. Erst danach gerate der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug.

Die Leitsätze des Urteils des Landgerichtes lauten:

„1. Der Mieter gerät grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des Jobcenters ausbleiben.

2. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom JobCenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum.

3. Der so begründete Tatsachenirrtum entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld; im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter erforderliche Mindestfrist für den Mieter einen Monat.“