Mieterhöhungsvereinbarung und Mietpreisbremse

Wichtig für Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt nach Wortlaut, Sinn und Zweck nur beim Neuabschluss eines Mietvertrags. Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gemäß § 557 BGB sind davon nicht betroffen.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 28. September 2022 (VIII ZR 300/21) entschieden.

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Warum ist dieses Wissen wichtig?

Am 1. Juni 2015 trat die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft mit der Folge, dass die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen durfte (§ 556 BGB). Eine höhere Miete durfte nur dann vereinbart werden, wenn die Vormiete höher war oder eine Modernisierung durchgeführt wurde (§ 556e BGB).

Haken: Wenn die Vormiete die Grundlage der Miethöhe für neue Mietverhältnisse ab dem Stichtag war, dann haben die Mieter ein Rügerecht und können ab Zugang der Rüge beim Vermieter die überhöhte Miete zurückfordern.

Am 01.01.2019 wurde die Mietpreisbremse verschärft: Vor Abschluss neuer Mietverträge ab diesem Stichtag müssen Vermieter dem Mieter schriftlich Auskunft über die Vormiete erteilen.

Wenn aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis einer (auch nur geringen) Mieterhöhung zugestimmt hat (Mieterhöhungsvereinbarung), dann ist die Mietpreisbremse kein Thema mehr – auch nicht für spätere Mietverhältnisse. Allerdings liegt die Grenze der Mieterhöhungsvereinbarung bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 5 WiStG.

Einzelheiten zu dieser Entscheidung berichtet Ihnen Rechtsanwältin Sabine Jede